7월 1일 시행 스트레스 DSR 3단계 완벽 정리｜대출한도 줄어든다?

금융당국은 가계부채 리스크를 선제적으로 관리하기 위해 2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계를 시행합니다. 이번 조치는 차주의 상환 능력을 더욱 엄격히 평가하여 과도한 대출을 방지하고 금융안정을 도모하기 위한 제도입니다.

■ DSR이란?

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 차주의 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율로, 대출 상환능력을 측정하는 대표적인 지표입니다.

■ 스트레스 DSR이란?

금리 상승 가능성을 반영하여 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 DSR 산정 시 적용하는 제도로, 실제 대출 금리에는 영향을 미치지 않지만 대출 가능 금액에는 영향을 줍니다.

■ 주요 변경사항: 스트레스 DSR 3단계 도입

3단계는 모든 업권과 모든 대출유형에 대해 스트레스 DSR을 확대 적용하는 것이 핵심입니다.

시행단계	시행일자	적용대상	스트레스 금리
1단계	2024년 2월	은행권 주택담보대출	0.38%
2단계	2024년 8월	은행권 주담대+신용대출, 2금융권 주담대	0.75% (수도권 주담대 1.20%)
3단계	2025년 7월 1일	전 업권 전 대출유형	1.50% (지방 주담대 0.75%)

■ 적용 대상

• 은행권 및 제2금융권 모든 DSR 적용 가계대출
• 단, 신용대출은 잔액이 1억원 초과 시에만 적용

■ 혼합형·주기형 주담대에 대한 별도 기준 적용

금융당국은 순수 고정금리 대출을 유도하기 위해 혼합형 및 주기형 주담대에 대한 스트레스 금리 적용 비율을 상향합니다. 이로 인해 변동금리 대출과 유사한 성격을 가진 대출상품에 대한 리스크 관리가 강화됩니다.

■ 6월 30일까지는 종전 규정 적용

2025년 6월 30일까지 대출을 실행한 경우에는 기존 2단계 스트레스 DSR 규정을 적용합니다. 다음과 같은 조건에 해당되면 예외 적용됩니다.

• 입주자 모집공고가 이미 시행된 집단대출
• 매매계약이 체결된 주택담보대출

■ 스트레스 DSR 도입에 따른 유의사항

• 신규 대출 신청 시 DSR 산정 기준이 강화되어 대출 가능 금액이 줄어들 수 있음
• 변동금리 대출보다 고정금리 상품 활용 시 유리할 수 있음
• 지방 주담대는 상대적으로 낮은 스트레스 금리(0.75%)가 적용됨

■ 스트레스 DSR 산정 예시 3가지

실제 대출 조건에 스트레스 금리를 반영해 DSR이 어떻게 변화하는지 예시를 통해 살펴보겠습니다.

구분	기준 금리	스트레스 금리	연간 원리금	연소득	DSR (%)
예시 1 (수도권 주담대)	4.00%	+1.20%	2,400만 원	6,000만 원	40.0%
예시 2 (지방 주담대)	3.50%	+0.75%	1,800만 원	5,000만 원	36.0%
예시 3 (신용대출 포함)	4.50%	+1.50%	3,000만 원	7,000만 원	42.8%

이처럼 스트레스 금리 적용 시, 동일한 대출 조건에서도 DSR이 상승해 대출 한도에 영향을 미치게 됩니다.

■ 혼합형 주담대 스트레스 금리 적용비율표

혼합형 및 주기형 주택담보대출은 금리가 일정기간 고정되었다가 변동되는 구조이므로, 금융당국은 이에 대해 별도 적용 비율을 책정합니다.

고정금리 적용기간	스트레스 금리 적용비율
3년 미만	100%
3년 이상 ~ 5년 미만	80%
5년 이상	60%

■ 2025년 DSR 기준 요약표

2025년 기준 DSR 규제는 차주별 총부채 원리금 상환 능력에 따라 차등 적용됩니다. 아래는 연소득 기준 DSR 한도 요약표입니다.

연소득 구간	적용 최대 DSR	적용 조건
4천만 원 이하	40%	모든 가계대출 대상
4천만~8천만 원	50~60%	차주별 조건에 따라 상이
8천만 원 이상	70%	고신용자, 안정적 소득 보유자

■ DSR 적용 제외 대출상품

모든 대출이 DSR에 포함되는 것은 아닙니다. 아래의 대출은 DSR 산정 대상에서 제외됩니다.

• 버팀목 전세자금대출 (청년·신혼부부 전세자금 지원)
• 중소기업 청년 전세자금대출
• 보금자리론, 디딤돌대출 등 정책 모기지 상품
• 햇살론 및 서민금융진흥원 보증 상품

단, 일부 상품은 한도 초과 시 일부 포함될 수 있으므로 반드시 사전에 금융기관에 확인해야 합니다.

■ 나의 DSR 계산 방법

대출 전 나의 DSR을 미리 확인하면 대출 승인 가능성과 한도를 예측할 수 있습니다. 아래 방법으로 쉽게 계산 가능합니다.

1. 보유 중인 모든 대출의 연간 원리금 합산 (주담대, 신용대출, 학자금 등)
2. 최근 1년 기준 본인의 총 소득 확인 (근로소득, 사업소득 등)
3. DSR 계산식: 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100

예시: 연간 원리금 2,400만 원, 연소득 6,000만 원 → DSR은 40%

👉 금융감독원 대출한도 계산기 바로가기

■ DSR · DTI · LTV 차이점 비교

DSR, DTI, LTV는 모두 대출 관련 대표 지표지만 의미와 적용 방식은 다릅니다. 아래 비교표를 참고해 주세요.

구분	정의	적용 대상	주요 특징
LTV	담보가치 대비 대출 비율	주택담보대출	담보가 핵심, 주택가격 중심
DTI	소득 대비 원리금+이자 상환 비율	주담대 + 일부 신용대출	부채 일부만 반영
DSR	소득 대비 전체 대출 원리금 상환 비율	모든 가계대출	가장 엄격하고 현실 반영도 높음

즉, 고정금리 적용기간이 길수록 스트레스 금리 적용비율이 낮아져, DSR에 유리하게 반영됩니다. 고정금리 기간이 짧을수록 사실상 변동금리로 간주되어 규제가 더 강화됩니다.

■ 마무리: 언제, 어떻게 준비할까?

금리 변동에 따라 대출 상환 부담이 커질 수 있는 시대입니다. 스트레스 DSR 3단계 시행 전까지 대출 계획을 신중히 수립하고, 자신에게 맞는 대출상품 구조와 금리 유형을 파악하는 것이 중요합니다.

자세한 정책 내용은 대한민국 정책브리핑을 통해 확인하실 수 있습니다.

 

5월 6일부터 신혼부부 버팀목·디딤돌대출 달라지는 내용 확인하기!

 

2025 전세보증금반환보증 요율, 신청방법, 든든전세주택 모집 일정 총정리

 

2025년 디딤돌, 버팀목, 신생아 특례 대출 금리 인상 내용 총 정리!